отримання у власність земельної ділянки

Це зовсім різні ділянки за своїм цільовим призначенням. Потрібно писати заяву до органу місцевого самоврядування, в разі задоволення розробляти проект землеустрою. Але ще дуже важливо, який розмір цього паю, бо для обслуговування будинку не більше 25 соток.

Майновий пай – це частка кожного члена КСП в майновому пайовому фонді, розмір якої залежить від трудової участі в діяльності цього підприємства. Право на майновий пай посвідчується Свідоцтвом про право власності на майновий пай члена колективного сільськогосподарського підприємства (майновий сертифікат) (далі – Свідоцтво).У Свідоцтві зазначалася сума, на яку члену реорганізованого КСП могло бути виділено майно, що підлягало паюванню, та відсоток такого майна у загальному пайовому фонді.

Наразі питання викупу й оформлення «пайового» майна є досить актуальним. Існує чимало господарств, що фактично користуються таким майном і не мають жодних документів, які б підтверджували право власності або право користування ним.Зазвичай, це пов’язано з тим, що чинне законодавство практично не врегульовує процедуру оформлення права власності (як фізичних, так і юридичних осіб) на майно, яке виділене в рахунок майнового паю. Хоча підприємства і скупили більшу частину свідоцтв, однак оформити право власності на таке майно не можуть.

Єдиним нормативно-правовим актом, який хоча б якимось чином урегульовував питання виділення майна в натурі, був наказ Мінагрополітики від 14.03.2001 р. № 62 «Про затвердження Порядку розподілу та використання майна реорганізованих колективних сільськогосподарських підприємств» (далі – Наказ № 62). Однак він втратив чинність ще 24.05.2013 р. На той час Мінагрополітики дійшло висновку, що подібні нормативно-правові акти вже віджили своє та не є актуальними. Втрата чинності Наказом № 62 призвела до того, що певний час процедура виділення майна в натурі в рахунок майнового паю була повністю заблокована, а єдиним способом оформити право власності було лише звернення до суду.

Згодом Державна реєстраційна служба України (далі – ДРС) надала роз’яснення щодо порядку оформлення прав власності на майно, виділене в натурі власникам майнових паїв членів КСП.Враховуючи те, що наказ Мінагрополітики від 14.03.2001 р. № 62 втратив чинність і на даний час відсутній інший спеціальний нормативно-правовий акт, направлений на врегулювання порядку виділення членам реорганізованого сільськогосподарського підприємства майна, вважаємо, що свідоцтво з відміткою про виділення майна в натурі та акт приймання-передавання майна є підставою для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності.

Роз’яснення ДРС від 06.06.2014 р. № 4299/05-15-14Час спливав, а жодних інших нормативно-правових актів так і не приймалося на заміну скасованому Наказу № 62. Лише Постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 р. було затверджено новий Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Порядок № 1127). Отже, розглянемо, як усе ж таки можна виділити майно в натурі та оформити право власності на нього.

ЕТАП 1. ВИКУП МАЙНОВИХ ПАЇВ. Кожен із співвласників мав право скористатися своїм майновим паєм в один із таких способів:
? об’єднати свій майновий пай з паями інших співвласників, отримати майно в натурі у спільну часткову власність і передати його до статутного (пайового) фонду новостворюваної юридичної особи, у тому числі до обслуговуючого кооперативу;
? об’єднати свій майновий пай із паями інших співвласників, отримати майно в натурі у спільну часткову власність, укласти договір про спільне володіння, користування й розпорядження цим майном і передати його в оренду;
? отримати свій майновий пай у натурі індивідуально чи разом із членами своєї сім’ї і використати його на свій розсуд;
? відчужити пай будь-яким способом в установленому законом порядку. Отже, кожен із власників має право продати свою частку майна, яка знаходиться у спільній частковій власності, згідно з договором купівлі-продажу майнового паю. Нагадаю, що форма договору купівлі-продажу майнового паю затверджена наказом Мінагрополітики від 09.04.2001 р. № 97 «Про затвердження Рекомендацій щодо використання майна, яке перебуває у спільній частковій власності».

ЕТАП 2. ОФОРМЛЕННЯ НОВОГО СВІДОЦТВА.
При переході права власності на майновий пай на підставі цивільно-правових угод відповідний орган місцевого самоврядування (який видав і зареєстрував майновий сертифікат) видає новому власнику нове Свідоцтво. Для його отримання підприємство має подати до сільської, селищної або міської ради:
? посвідчену копію відповідної цивільно-правової угоди;
? попереднє Свідоцтво.
При цьому нове Свідоцтво реєструється у книзі обліку свідоцтв, а попереднє – анулюється. Крім того, відомості про нового власника Свідоцтва вносяться до списку осіб, які мають право на майновий пай.

Зверніть увагу: органи місцевого самоврядування за заявою покупця майнових паїв зобов’язані видати на його ім’я нове Свідоцтво на сумарну номінальну вартість викуплених майнових паїв. Тобто якщо підприємство придбало декілька майнових паїв, то воно може отримати одне нове Свідоцтво.

Часто трапляються так, що орган місцевого самоврядування не вчиняє всіх необхідних дій щодо внесення змін до книги обліку свідоцтв та не анулює старі Свідоцтва. В майбутньому це призводить до повторних продажів майнових паїв і, відповідно, судових спорів.

ЕТАП 3. ВИДІЛЕННЯ ІЗ СКЛАДУ ПАЙОВОГО ФОНДУ МАЙНА В НАТУРІ. Згідно з Наказом № 62 виділити із складу пайового фонду майно в натурі окремим власникам чи групам власників за їх бажанням (у процесі вирішення майнових питань) мало підприємство-правонаступник (користувач) на підставі рішення зборів співвласників. А у Порядку № 1127 про загальні збори не йдеться. Відповідно до п. 51 Порядку № 1127 підставою для державної реєстрації права власності є Свідоцтво з відміткою підприємства правонаступника реорганізованого КСП про виділення майна в натурі, засвідченою підписом керівника такого підприємства й печаткою, та акт приймання-передачі майна.

Хоча Наказ № 62 скасовано, суди при вирішені спірних питань щодо визнання прав власності на пайове майно продовжують ним керуватися як одним із нормативних актів, який був чинним на момент виникнення та реалізації правовідносин.

Суд першої інстанції помилково не застосував норми стст. 358, 367 ЦК України, що врегульовують спірні правовідносини, не визначився з обсягом повноважень комісії з урегулювання майнових відносин, способом такого виділення, тоді як питання визначення конкретного майна, яке передається власнику майнового паю, відноситься до виключної компетенції зборів співвласників.
Таким чином, звернення до суду з позовом про визнання права власності на конкретне майно в рахунок майнового паю без попереднього вирішення даного питання загальними зборами співвласників майнових паїв є передчасним, адже суд не вправі підміняти рішення зборів всіх співвласників майнових паїв.

Витяг із рішення Апеляційного суду Хмельницької області по справі № 675/2434/16-ц від 30.05.2017 р.

Отже, для виділення майна в натурі все ж таки доцільно провести загальні збори співвласників майнових паїв КСП. Це допоможе уникнути можливих спорів у майбутньому.

Зазвичай скликанням загальних зборів займається підприємство, яке викупило більшу частину майнових паїв, або підприємство-правонаступник КСП. Скликати загальні збори можна шляхом розміщення оголошення в місцевих засобах масової інформації або на місцевих дошках оголошень. Оголошення повинне містити інформацію про:
? дату;
? місце проведення загальних зборів;
? порядок денний.
Досить часто постає питання: як визначити майно, яке необхідно виділити в натурі в рахунок майнового паю? Наказом № 62 передбачалося, що визначення конкретного майна для виділення окремому власнику чи групі власників майнових паїв може бути здійснене одним із нижченаведених способів за рішенням зборів співвласників:
? за структурою пайового фонду;
? конкретним майном за взаємною згодою співвласників;
? на конкурентних засадах шляхом проведення аукціону.

На практиці виділення майна в натурі відбувається саме за структурою пайового фонду.

Тобто особа, яка бажає виділити майно в натурі в рахунок майнового паю, може самостійно визначити конкретне майно та подати відповідну заяву на ім’я загальних зборів.

Якщо на загальних зборах не вдається вирішити питання щодо виділу майна в натурі, то доведеться звернутися до суду. Рішення загальних зборів про виділення певного майна в рахунок майнових паїв окремим особам передається підприємству правонаступнику або підприємству-користувачу майна. Вони, у свою чергу, оформлюють і підписують акт приймання-передавання майна і одночасно роблять запис про виділення майна в натурі у Свідоцтві. Такий запис засвідчується підписом керівника підприємства та печаткою.

ЕТАП 4. РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА МАЙНО. На жаль, виділення майна в натурі не призводить до виникнення права власності. Для цього необхідно пройти обов’язкову процедуру державної реєстрації права власності на таке майно. Зокрема, речове право на нерухоме майно (в тому числі, право власності) можуть зареєструвати:
? нотаріуси, які взяли на себе функції державного реєстратора;
? державні реєстратори виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міської, районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації; ? акредитовані суб’єкти.

Нотатка

З метою реалізації права власності громадян на майнові паї комісія з питань реструктуризації КСП розробляє план розподілу пайового фонду, який затверджується загальними зборами. У плані визначається структура майна пайового фонду, відповідно до якої розподіляється майно, тобто питома вага кожної категорії активів у пайовому фонді.

У структурі окремо виділяються основні засоби за групами, незавершене будівництво і устаткування; обігові засоби розподіляються на фінансові та оборотні активи. З метою розподілу майна пайового фонду в натурі між групами співвласників структура пайового фонду може бути більш деталізована. Наприклад, з числа будівель і споруд можуть бути виділені такі підгрупи: тваринницькі приміщення; будівлі для ремонту та зберігання техніки; будівлі для зберігання й переробки зерна та іншої продукції; побутові, допоміжні будівлі та лабораторії; конторські будівлі.

Рухоме майно може бути класифіковане, наприклад, за такими групами: автомобілі вантажні (за вантажопідйомністю); автомобілі-самоскиди; спеціальні автомобілі (молоковози, бензовози тощо); причепи; трактори важкі, легкі, колісні, гусеничні; ґрунтообробне знаряддя та сівалки тощо; інше майно (з урахуванням специфіки виробництва).

З метою державної реєстрації права власності на нерухоме «пайове» майно можна звернутися до будь-якого з вищенаведених державних реєстраторів, але виключно в межах області, міст Києва та Севастополя, де знаходиться відповідне майно. Для проведення державної реєстрації необхідно подати:
1) свідоцтво (майновий сертифікат) з відміткою підприємства правонаступника реорганізованого КСП про виділення майна в натурі, засвідченою підписом керівника такого підприємства та печаткою;
2) акт приймання-передачі нерухомого майна. На жаль, як підтверджує практика, цих документів недостатньо для державної реєстрації права власності. Досить часто державні реєстратори вимагають додатково надати:
1) документ, який підтверджує присвоєння об’єкту нерухомості адреси. Адреса присвоюється кожному об’єкту нерухомості або на комплекс будівель і споруд;
2) технічний паспорт на нерухоме майно. Зверніть увагу, порядок оформлення технічного паспорта залежить від того, як буде присвоєно адресу. Наприклад, якщо адресу присвоєно кожному окремому об’єкту – технічний паспорт виготовляється на кожен об’єкт, якщо на комплекс – то виготовляється один технічний паспорт;
3) рішення загальних зборів співвласників про виділення майна в натурі.
Документи для державної реєстрації можна подати й отримати через наявні центри надання адміністративних послуг. Загальний строк державної реєстрації складає п’ять робочих днів. За додаткову плату строк реєстрації може бути скорочений.

За результатом проведення державної реєстрації, як підтвердження виникнення права власності на нерухоме майно, буде видано Витяг з державного реєстру речових прав про державну реєстрацію права власності. На сьогодні Свідоцтво про право власності на нерухоме майно більше не видається.

На практиці трапляються непоодинокі випадки, коли державні реєстратори все-таки відмовляють у державній реєстрації. В такому разі доводиться оскаржувати рішення державного реєстратора або визнавати право власності в судовому порядку.

ЕТАП 5. СУДОВИЙ РОЗГЛЯД. Якщо підприєм ство-правонаступник відсутнє або не вдається зібрати необхідний кворум загальних зборів, то визнання права власності на майно відбувається в судовому порядку. Нагадаю, відповідно до ч. 1 ст. 358 Цивільного кодексу України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Саме на цю норму посилаються у разі оскарження рішень загальних зборів співвласників, аргументуючи це тим, що на зборах мають бути присутні 100% співвласників. На практиці протилежну позицію можна відстояти, посилаючись на п. 4.1. Наказу Мінагрополітики від 07.02.2001 р. №16 «Про затвердження Рекомендацій щодо проведення загальних зборів колишніх членів реорганізованого колективного сільськогосподарського підприємства», яким передбачається, що на перших зборах має бути визначено, що збори співвласників є правомочними за умови присутності на них не менше двох третин співвласників і рішення приймаються більшістю голосів, представлених на зборах співвласників.

Для підтвердження неможливості зібрати загальні збори зазвичай достатньо наявної публікації або оголошення і фіксації того, що на збори прибула недостатня кількість осіб (для цього формується реєстр учасників зборів). Підтвердити відсутність правонаступника можна, здійснивши пошук за ЄДРПОУ КСП за посиланням https://usr.minjust.gov.ua/ ua/freesearch, або замовити Витяг з ЄДРПОУ (у правонаступника та КСП має збігатися код ЄДРПОУ).

Позитивним моментом у судовій процедурі є те, що рішення суду і буде правовстановлюючим документом на майно, тоді як при реєстрації за загальною процедурою оформлення Свідоцтва про право власності на нерухоме майно не передбачено. Тож для реєстрації права власності державному реєстратору необхідно надати лише рішення суду.