щодо земельного сервітуту

Виділ у натурі частки із майна це поділ одного будинку на самостійні об’єкти нерухомого майна з наданням кожному об’єкту поштової адреси. При виділі кожний зі співвласників отримує відокремлене приміщення, з власним входом та допоміжними приміщеннями/спорудами.

Питання поділу може бути вирішено як мирно, так і у судовому порядку. Звертаємо увагу, що для вирішення в кожній конкретній ситуації виникнуть свої унікальні нюанси, а тому, якщо Ви маєте намір виділяти належну вам частку, радимо проконсультуватися у фахівцями В подальшому для зручності під поняттям «Будинок» ми будемо вважати лише сам будинок, а під поняттям «Будинковолодіння» — будинок разом з обслуговуючими спорудами (гараж, сарай, погріб, тощо) та земельною ділянкою під ним.

Законодавчо дане питання врегульовано наступними актами:

• Цивільний кодекс України (ст. 364)
• Житловий кодекс України (ст. 152)
• ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»
• ЗУ «Про архітектурну діяльність»
• Постанова КМУ від 13.04.2011 №466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»
• Наказ Мін’юсту від 22.02.2012 №296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України»
• Наказ міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 №55 «Про затвердження Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна»
• Наказ Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76 «Про затвердження правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій»
• Постанова Пленуму ВСУ від 04.10.1991 року №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок»Перш за все, для поділу, необхідно враховувати наступні моменти:
  1. Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними державними будівельними нормами.
  2. Поділ у добровільному або судовому порядку можливий лише за умови, якщо співвласники оформили право власності або право користування на земельну ділянку під будинком. Без документів на землю виділ частки значно складніший.
  3. Для поділу будинку у добровільному чи судовому порядку необхідна технічна можливість виділити кожному співвласнику відокремлене приміщення з власним входом.

  За відсутності будь-якої з цих умов, виділ суперечитиме вимогам Закону, а отже є неможливим як в добровільному так і в судовому порядку.В загальному, добровільний порядок поділу будинку виглядає наступним чином:

  Співвласники звертаються до БТІ із нотаріально засвідченими заявами або нотаріально посвідченим договором чи рішенням суду щодо порядку користування будинком, будівлями та спорудами.

  Після цього БТІ готує Висновок щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна (додаток 1 до Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна), який містить такі дані: кому належить об’єкт нерухомого майна; на підставі яких правовстановлювальних документів; повну технічну характеристику об’єкта нерухомого майна; фактичне користування будинками (приміщеннями), будівлями та спорудами між співвласниками; який документ підтверджує право власності (користування) земельною ділянкою; склад новоутворених об’єктів нерухомого майна і їх адреси; пропозиції щодо можливих розмірів земельних ділянок, що закріплюються за новими (виділеними) об’єктами з урахуванням обмежень (обтяжень) на використання земельних ділянок відповідно до затвердженої містобудівної документації та земельного законодавства (варіанти поділу додаються). Окрім того БТІ здійснює розрахунок часток у спільній власності на об’єкти нерухомого майна виконується за заявами всіх співвласників об’єктів нерухомого майна. У разі невідповідності розмірів часток, указаних у правовстановлювальних документах, реальним часткам за згодою всіх співвласників здійснюється розрахунок відповідних часток нерухомого майна з метою отримання відповідних правовстановлювальних документів.

  Звертаємо вашу увагу, що згідно п.3.11 «Інструкції щодо проведення поділу, виділу» за наявності самочинно збудованих (реконструйованих, перепланованих) об’єктів нерухомого майна документи щодо виділу готуються тільки після визнання права власності на них відповідно до закону. Самочинно збудовані об’єкти нерухомого майна до розрахунку не включаються.

  Після отримання Висновку, у випадку необхідності перепланувань чи виконання інших будівельних робіт, необхідно звернутися до Державної архітектурної будівельної інспекції та зареєструвати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Станом на сьогоднішній день це є заміною дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів (що передбачений ст. 152 ЖК України).

  Навіщо повідомлення про початок виконання будівельних робіт, спитаєте ви? Згідно п.1 Порядку виконання будівельних робіт, що затверджений Постановою КМУ від 13.04.2011 року №466 будівельні роботи – це роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення, реставрації, капітального ремонту. Правилами утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76 визначено, що реконструкція житлового будинку — це комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

  А відповідно до положень ЗУ «Про архітектурну діяльність», ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» (ст. 34), та правил п.2 Постанови КМУ від 13.04.2011 року №466 «Про затвердження Порядку виконання будівельних робіт» будівельні роботи можуть виконуватися:

  1. після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою
  2. подання за формою згідно з додатком 1 повідомлення про початок виконання будівельних робіт та реєстрації цього повідомлення у єдиному реєстрі отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про початок виконання підготовчих і будівельних робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт, зареєстрованих декларацій про готовність об’єкта до експлуатації та виданих сертифікатів, відмов у реєстрації таких декларацій та у видачі таких дозволів і сертифікатів».

  Таким чином усі перепланування, прибудови (в тому числі і другий вхід в Будинок), вбудови, тощо є будівельними роботами, а тому без реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт не дозволяється створювати фактично відокремлені приміщення з власним входом.

  Після отримання Висновку БТІ та реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт співвласники мають звернутися до нотаріуса та укласти Договір про виділ частки в натурі майна.

  Пунктом 6 Глави №1 Розділу №2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначено, що Договори про виділ частки в натурі майна (поділ), право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом на підставі документів, що встановлюють право власності на таке майно. Одночасно з посвідченням договору про виділ частки в натурі (поділ) житлового будинку нотаріусом посвідчується договір про виділ частки в натурі на місцевості земельної ділянки. Для цього нотаріусу подається нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку.

  Як бачимо, на кожному з цих етапів від співвласників вимагається документ на землю та технічна можливість поділити Будинок або Будинковолодіння. Укладення договору про виділ частки в натурі припиняє спільну часткову власність для особи, частка якої виділяється за цим договором. Такий договір є окремим новим правовстановлюючим документом на Будинковолодіння.

  Якщо між учасниками спільної часткової власності виникають спори щодо визначення, зміни розміру часток, а також виділу частки спільного майна в натурі (поділу), нотаріус відмовляє у вчиненні такої нотаріальної дії і роз’яснює заінтересованим особам їх право звернутися до суду для вирішення цих спорів.

  Стосовно виділу в натурі в судовому порядку:

  Як вже зазначалося на самому початку, відносини між співвласниками будинку можуть бути, м’яко кажучи, не найкращі. В такому випадку співвласник, що бажає виділу, може звернутися до суду з позовом про виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

  Правовою підставою для звернення з таким позовом є стаття 364 ЦК України. Відповідно до ст. 364 ЦК України співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

  Звертаючись з позовом, по-перше необхідно обґрунтувати технічну можливість виділити частку. Таким обґрунтуванням, зазвичай, є висновок судової будівельно-технічної експертизи, який за своєю суттю, дублює/заміняє Висновок БТІ. Окрім того, для економії часу (оскільки судова експертиза може виконуватися більше 6 місяців), співвласник може замовити проведення такої експертизи в приватному порядку до звернення з позовом.

  По-друге, звертаючись з позовом, необхідно до винесення рішення надати суду докази реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт або відмову у такій реєстрації. Дана вимога встановлена пунктами 7, 18 Постанови Пленуму ВСУ від 04.10.1991 року №7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок»

  Таке правило встановлено для того, аби Позивач підтвердив дійсність своїх намірів щодо виділу своєї частки і рішення суду не ґрунтувалося на припущеннях. Окремо варто відзначити, що з 2015 року можна не отримувати дозвіл РДА та не направляти повідомлення про початок виконання будівельних робіт до ДАБІ у випадку, якщо втручання у несучі конструкції Будинку та інженерні мережі не здійснюється. Якщо ж перепланування передбачає втручання в несучі конструкції, то, як свідчить судова практика, суди вищих інстанцій неодноразово скасовували рішення про задоволення вимог про виділ у випадках відсутності повідомлення про початок виконання будівельних робіт (дозвіл РДА за старим законодавством), наприклад:

  • Ухвала Вищого спеціалізованого суду України від 10.04.2013 року №6-48400св12 ВСС України:

  «Під час вирішення даного спору, суди не враховували роз’яснення, викладені в постанові Пленуму Верховного Суду України від 04 жовтня 1991 року № 7 «Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності на житловий будинок». Зокрема, виходячи з положень статей 183, 367 ЦК України та роз’яснень, викладених у пунктах 6, 7 зазначеної постанови, виділ частки в натурі (поділ будинку) може мати місце за наявності технічної можливості виділення кожній із сторін відокремленої частини будинку із самостійним виходом (квартири), яка відповідає розміру їх часток у приватній власності або наявності технічної можливості переобладнання будинку в ізольовані квартири. У тих випадках, коли для поділу необхідне переобладнання або перепланування будинку він провадиться за наявності на це дозволу виконавчого комітету місцевої ради (ст. 152 ЖК України). <…> Вирішуючи питання про поділ спірного домоволодіння, суд першої інстанції не звернув уваги на ці обставини та правила, встановлені ст. 383 ЦК України та ст. 152 ЖК України»

  • Рішення Апеляційного суду м. Києва від 14.03.2013 року №22-ц/796/1520/2013,
  • Ухвала Апеляційного суду м. Києва від 24.09.2013 року (),
  • рішення Апеляційного суду м. Києва від18.04.2013 року №22-ц/796/390/13.

  По-третє, деякі суди вимагають доказів порушення прав Позивача, оскільки статтею 3 ЦПК України встановлено, що суд захищає лише оспорювані, порушені або невизнані права.

  Посилаючись на ст. 364 ЦК України, співвласнику необхідно враховувати, що згідно частини 4 цієї статті договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Таким чином, на думку окремих судів, питання виділу у натурі частки домоволодіння перш за все має вирішуватись у договірному порядку.

  Згідно ж зі статтею 5 ЗУ «Про нотаріат» на вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус зобов’язаний викласти причини відмови в письмовій формі і роз’яснити порядок її оскарження. Про відмову у вчиненні нотаріальної дії нотаріус протягом трьох робочих днів виносить відповідну постанову.

  У зв’язку з цим, ми б радили перед зверненням до суду отримати відмову нотаріуса у вчиненні нотаріальної дії.

  Як приклад, рішення Апеляційного суду Полтавської області від 29.04.2014 року №22-ц/786/1346/14

  «оскільки позивач не надав доказів відмови нотаріуса у виділі частки, шляхом пред’явлення позову Позивач фактично намагається обійти установлений законом позасудовий порядок вирішення питання поділу об’єктів нерухомості.»

  По-четверте, як вже зазначалося раніше, без правовстановлюючих документів на земельну ділянку суди часто відмовляють у виділі. Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16.04.2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», згідно зі ст. 158 ЗК України суди розглядають справи за спорами про межі земельних ділянок, що перебувають у власності чи користуванні громадян-заявників, які не погоджуються з рішенням органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Судова практика в цьому питанні неоднозначна, проте виділити частку з будинковолодіння за певних умов все ж можливо, але без поділу/виділу земельної ділянки під ним, оскільки надання у власність/користування земельної ділянки — виключна компетенція органу місцевого самоврядування, а не суду. Іншими словами, якщо право власності є лише на будинок — в судовому порядку за певних умов можливо виділити лише частку з будинку, а якщо у власності і будинок і земля під ним — то виділяти можна і землю і частку із будинку.

  Відповідно до ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

  Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

  Відповідно до керівних роз’яснень, які містяться у п.7 постанови Пленуму Верховного Суду України №7 від 16 квітня 2004 року у відповідності до якого власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно з ч.3 ст.152 ЗК шляхом: визнання прав, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права…, застосування інших, передбачених законом способів захисту прав (ст.16 ЦК )… У інших випадках суд не може вирішувати питання, віднесені до компетенції органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, зокрема, про передачу земельних ділянок у постійне користування, оренду, укладення чи поновлення договору оренди земельної ділянки, зміну цільового призначення землі, тощо.

  Судова практика з цього питання каже наступне:

  • Рішення ВСС України від 18.09.2013 року №6-14566св13

  «землевпорядна документація на земельну ділянку відсутня, спадкодавці сторін за життя у порядку, встановленому ст. 120 Земельного Кодексу України, не звертались з заявами про одержання документів, що посвідчують право власності та межі земельних ділянок, та сторони у справі з клопотанням про одержання права власності або права користування земельною ділянкою у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок та господарські споруди також не звертались.

  Згідно з вимогами ст. 125 ЗК України право власності та право користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

  Ухвалюючи рішення про задоволення позовів про встановлення порядку користування земельною ділянкою, суди без урахування фактичних обставин справи та усупереч нормам закону та ст. ст. 212-214 ЦПК України, не звернули уваги на те, що за ст. 120 ЗК України право власності та право користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації, а сторони такого права в установленому порядку не набули, отже звернення до суду за захистом своїх прав на користування земельною ділянкою є передчасним.»

  • Рішення Апеляційного суду від 28.01.2014 року №22-ц/786/153/14:

  «Рішенням суду не може бути надано у користування відповідна земельна ділянка, в розумінні надання правового статусу користувача згідно з положеннями ЗК України, оскільки це є виключною компетенцією органів місцевого самоврядування та/або органів державної влади на підставі ст. 116 ЗК України. Винесення такого рішення є втручанням в діяльність органів державної влади та місцевого самоврядування, що прямо заборонено законом»

  • Рішення Апеляційного суду м. Києва від 21.01.2014 року №22-ц/796/1756/14:

  «за висновком № 83/07 від 25 вересня 2007 року судової будівельно-технічної експертизи, експертом до розрахунків взята площа земельної ділянки 1439 кв.м. або 0.1439 га, яка фактично знаходиться у користуванні сторін у справі та визначена експертом за допомогою даних отриманих при проведенні знімальних робіт та оброблених на програмному комплексі AutoCAD — 2002 (за даними технічного паспорту МБТІ загальна площа земельної ділянки, що користуються ОСОБА_4 та ОСОБА_9 не визначена). Таким чином, експертом врахована площа земельної ділянки за відсутності документів, що підтверджують правомірність права користування.

  Відтак, колегія суддів вважає, що відсутність даних про винесення в натурі меж земельної ділянки по АДРЕСА_3, користувачами якої є ОСОБА_4, ОСОБА_9, позбавляє суд можливості встановити порядок користування земельною ділянкою.»

  • Рішення Апеляційного суду м. Києва від 23.01.2014 року №22-ц/796/638/2014
  • Рішення Апеляційного суду м. Києва від 08.04.2014 року №22-ц/796/3399/2014

  Отже, підсумовуючи вищевикладене, процедура виділу в натурі частки із спільного майна сама по собі є досить складною і вимагає часу і вкладень. При цьому судовий порядок вирішення даного питання містить багато нюансів, без врахування яких позитивне рішення про виділ буде дуже важко отримати. Тому, в будь-якому випадку, перед будь-якими діями щодо виділу радимо проконсультуватися у фахівців. Окрім того необхідно подбати про документи на земельну ділянку, оскільки їх відсутність в рази ускладнює виділ.

  Також після отримання остаточного судового рішення у вас виникне необхідність зареєструвати його в Державному реєстрі речових прав, оскільки будь-які права власності на нерухоме майно підлягають державній реєстрації.