правомірність експлуатаційних витрат

Давайте спочатку розберемося, що це взагалі таке — експлуатаційні послуги.

Для цього звернемось до ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875. У ній визначено, що залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на:

1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);

2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);

3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо);

4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

Саме послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій із цього переліку і є експлуатаційними послугами.У додатку до постанови КМУ «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги» від 01.06.2011 р. № 869 наведено перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Так, до експлуатаційних послуг, зокрема, належать прибирання прибудинкових територій, технічне обслуговування ліфтів, технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем, дератизація, дезінсекція тощо.

Також з’ясуємо, чи слід включати експлуатаційні послуги до плати за оренду майна або ж їх треба виділяти та стягувати їх вартість з орендарів окремо. Для цього звернемось до п. 3 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786. Згідно з цим пунктом до плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов’язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.Отже, плата за експлуатаційні послуги не повинна входити до орендної плати, а має бути стягнута окремо.

Плату за експлуатаційні послуги не можна стягувати з орендаря за договором оренди. Для її стягнення має бути інша підстава — окремий договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Типова форма такого договору затверджена наказом Фонду держмайна «Про затвердження договорів оренди» від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — наказ № 1774).

Крім того, у п. 5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом № 1774, визначено обов’язок орендаря здійснювати витрати, пов’язані з утриманням орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання договору оренди необхідно укласти з балансоутримувачем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.Як бачимо, для того, щоб спати спокійно, стягуючи плату за експлуатаційні послуги з орендарів, вам в обов’язковому порядку слід укласти з ними договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. Стягнення плати за експлуатаційні послуги з орендаря без укладення такого договору є неправомірним.

Зауважимо, що в цьому договорі одночасно може бути передбачено і стягнення плати за комунальні послуги, і стягнення плати за експлуатаційні послуги.

Експлуатаційні послуги, як і всі інші види послуг, надаються на підставі договорів з постачальниками таких послуг.

Документом, що підтверджує факт надання послуг, є відповідний акт.

Критерії розподілу та оплати експлуатаційних послуг обираються за взаємною згодою сторін.

Розрахунок вартості експлуатаційних послуг, яку має сплатити орендар, проводиться, як правило, пропорційно розміру орендованої площі до загальної площі будівлі.

Інформацію щодо площі орендованого приміщення і площі всієї будівлі беруть з відповідних документів (технічний паспорт будівлі тощо).Якщо орендар займає приміщення погодинно і в ньому його речі не знаходяться весь інший час, то й оплату експлуатаційних послуг йому доцільно розраховувати пропорційно тим годинам, в які він фактично займає приміщення.

Тепер щодо зарахування коштів орендаря за експлуатаційні послуги. Вичерпний перелік власних надходжень бюджетних установ наведений у п. 4 ст. 13 Бюджетного кодексу України від 08.07.2010 р. № 2456-VI (ср. 025069200).

Так, плата за комунальні чи експлуатаційні послуги може зараховуватись до власних надходжень бюджетних установ лише у тому випадку, якщо бюджетна установа самостійно надає такі послуги за плату.

Але при цьому нагадаємо, що бюджетні установи можуть за плату надавати лише ті види платних послуг, які їм дозволені до надання нормативними документами. Для закладів охорони здоров’я це — Перелік платних послуг, які надаються в державних і комунальних закладах охорони здоров’я та вищих медичних навчальних закладах, затверджений постановою КМУ від 17.09.96 р. № 1138, для навчальних закладів — Перелік платних послуг, які можуть надаватися навчальними закладами, іншими установами та закладами системи освіти, що належать до державної та комунальної форми власності, затверджений постановою КМУ від 27.08.2010 р. № 796, для закладів культури — Перелік платних послуг, які можуть надаватися державними і комунальними закладами культури, затверджений постановою КМУ від 12.12.2011 р. № 1271, тощо.Слід зазначити, що, більшість переліків не містить комунальних чи експлуатаційних послуг, які б могли надавати бюджетні установи самостійно за плату.

Тож все-таки у випадку надання орендарям таких послуг йдеться про фактичне їх надання іншими юридичними особами (надавачами комунальних чи експлуатаційних послуг), а орендарі лише відшкодовують їх вартість бюджетним установам-орендодавцям.

Таким чином зараховувати таке відшкодування до власних надходжень бюджетних установ не можна. Ці суми йдуть на відновлення касових та фактичних видатків бюджетної установи — орендодавця відповідно до економічної сутності платежу.