Діяльність ОСББ та відносини с власниками нежитлових приміщень

Права й обов’язки співвласників багатоквартирного будинку, у якому створено ОСББ, регламентуються Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2011 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866). Відповідно до цього Закону, об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку є юридична особа, створена власниками квартир і/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна. Згідно із Законом про ОСББ, кожен власник квартири чи нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку є співвласником такого багатоквартирного будинку.

Отже, висновок перший! Якщо ви стали власником квартири чи нежитлового приміщення в будинку, у якому створено ОСББ, ви автоматично стаєте співвласником усього багатоквартирного будинку, а також набуваєте всіх прав й обов’язків співвласника, які передбачені Законом про ОСББ. Водночас неважливо, чи фактично хтось проживає у квартирі, чи ні.

Далі треба чіткіше зрозуміти, співвласником чого саме є особа, яка набула у власність квартиру чи нежитлове приміщення в будинку, у якому створено ОСББ. Це питання врегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417).

Так, відповідно до ст. 1 Закону № 417 спільне майно багатоквартирного будинку — це приміщення загального користування (у т. ч. допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більш ніж одне житлове чи нежитлове приміщення, а також будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку й розташовані на прибудинковій території, і права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди та його прибудинкова територія.

Отже, якщо ліфт, дах, насоси, комори й інше майно розташовані в багатоквартирному будинку та обслуговують більш ніж одне житлове чи нежитлове приміщення — таке майно є спільним. Знову ж таки, право власності на спільне майно виникає автоматично, одночасно з набуттям права власності на квартиру чи нежитлове приміщення, і не залежить від того, чи проживає особа у своїй власності фактично.

Ставши співвласником спільного майна в багатоквартирному будинку, у якому створено ОСББ, співвласник набуває цілу низку обов’язків, які передбачені ст. 15 Закону про ОСББ, а також статутом об’єднання. Серед обов’язків співвласника варто виділити такі:

виконувати рішення статутних органів, прийняті в межах їхніх повноважень;

забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення;

своєчасно й у повному обсязі сплачувати належні внески та платежі.

Своєю чергою, ОСББ згідно зі ст. 16 Закону про ОСББ має право:

приймати рішення про надходження та витрачання коштів об’єднання;

установлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у т. ч. відрахувань до резервного та ремонтного фондів;

здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.

Відповідно до ст. 23 Закону про ОСББ, внески на утримання та ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває в спільній власності, визначаються статутом об’єднання та/або рішенням загальних зборів. У ст. 20 цього Закону мовиться, що частка співвласника в загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна в багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) і/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Таким чином, Закон про ОСББ прямо закріплює право ОСББ установлювати види й розмір внесків, а також обов’язок співвласників такі внески сплачувати.

Як видно, Закон про ОСББ реалізував положення ст. 13 Конституції України — власність зобов’язує. У цьому випадку зобов’язує саме спільна власність, яку необхідно утримувати, ремонтувати, поліпшувати незалежно від того, чи проживає фактично у своїй квартирі той чи інший співвласник або користується він чи ні ліфтом.

Що можна зробити, якщо платити зовсім немає бажання?

1. Перевірити, чи була дотримана процедура ухвалення рішення ОСББ про встановлення обов’язкових внесків, передбачена Законом про ОСББ і статутом. Нерідко трапляються випадки, коли такі рішення приймалися правлінням, а не загальними зборами, або без наявності кворуму, або без належного юридичного оформлення чи з іншими правовими дефектами.

2. Перевірити, чи відповідає встановлений внесок реальним потребам ОСББ. Приміром, якщо утримання будинку здійснюється управителем (ЖЕКом) на підставі двосторонніх договорів із кожним співвласником, то встановлення ОСББ окремого внеску на утримання будинку може вважатися безпідставним.

3. Перевірити договори ОСББ із третіми особами, які надають послуги щодо утримання чи ремонту будинку. Так, ОСББ є непідприємницьким товариством, тобто існує без мети отримання прибутку. Приміром, якщо встановлюється окремий внесок на утримання ліфтів, можна ознайомитися з договором між ОСББ й особою, яка забезпечуватиме таке утримання, і перерахувати суму необхідного внеску на кожного співвласника. У разі виявлення розбіжностей можна ставити питання про перегляд розміру внеску.

Але в будь-якому випадку, якщо невдоволеному внесками співвласнику не вдалося досягти консенсусу з ОСББ, спір може бути вирішений лише в судовому порядку. Якщо ж просто ігнорувати ОСББ і не сплачувати встановлені об’єднанням внески, наслідки для боржника можуть бути доволі серйозними, оскільки ОСББ матиме всі підстави стягнути суму боргу в судовому порядку.