Договір на оренду землі,спадщина

.Цього року питання внесення змін до договору оренди земельної ділянки є актуальним як ніколи. Насамперед це пов’язано із затвердженням всеукраїнської НГО наказом Мінагрополітики від 16.11.18 р. № 552 та введенням її в дію з 01.01.19 р. Тож наразі всі сільгоспземлі країни мають визначену НГО. Через це виникає безліч запитань стосовно цьогорічного розрахунку орендної плати. Як його робити: виходячи з умов договору або за показниками всеукраїнської НГО?Для уникнення непорозумінь з орендодавцями ми пропонували встановлювати орендну плату у фіксованому розмірі – у гривнях Однак ініціювати внесення змін до договору можна не тільки з метою спрощення розрахунку орендної плати, а й з інших важливих для сторін підстав.У цій консультації розглянемо процедуру внесення змін до договору оренди земельної ділянки, у тому числі в частині орендної плати Орендні правовідносини регулюються, зокрема, Законом від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) та безпосередньо договором оренди земельної ділянки. Переліку підстав, за яких до договору можуть вноситися зміни, цей закон не містить. У ньому сформульовано тільки загальне правило: зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін (ст. 30).Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема: волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору; зміна строку дії оренди; зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати. Тобто ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо). Головне – зміна умов договору має досягатися за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено договором (див. нижче). У противному разі спір підлягає вирішенню в суді.Чи можна вносити зміни до договору в односторонньому порядку? За деяких обставин можна. Оренда землі базується на договорі, тому в ньому можна передбачити можливість внесення змін до договору в односторонньому порядку. При цьому вмовляти протилежну сторону не потрібно, але їй слід повідомити про внесені зміни. Отже, зміна умов договору в односторонньому порядку допускається, якщо це прописано в договорі (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу, далі – ЦК).До відома! Зміна умов договору в односторонньому порядку в основному стосується оренди приватних земель. А от у разі оренди державних та комунальних земель дотримуються форми Типового договору оренди землі, затвердженої постановою КМУ від 03.03.04 р. № 220 (далі – Типовий договір), у п. 36 якого сказано: «Зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв’язується в судовому порядку». Тут, як бачимо, не вдасться проігнорувати встановлений порядок.

Форма внесення змін Зміна договору здійснюється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК). Як установлено ст. 14 Закону № 161, договір оренди землі: укладається в письмовій формі; не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Нагадаємо, відповідно до ст. 125, 126 Земельного кодексу право оренди виникає з моменту його держреєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Держреєстр прав) згідно із Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV (далі – Закон № 1952). Тобто реєструється не договір, а право оренди. Договір же є підставою для виникнення речового права. Для внесення змін до основного договору сторони укладають у письмовому вигляді додаткову угоду до договору, яку після підписання надають державному реєстратору (через Центри надання адмінпослуг або нотаріуса, який отримав доступ до Держреєстру прав), аби внести зміни до Держреєстру прав. Зміни набудуть чинності з моменту їх реєстрації. Зверніть увагу! Подавати документи для реєстрації змін щодо речового права в Держреєстрі прав може будь-яка зі сторін правочину або її представник (ст. 2 Закону № 1952).

Ініціатива щодо зміни умов договору Сторона договору, яка бажає змінити умови договору, повинна надіслати протилежній стороні свої пропозиції (ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу, далі – ГК). Форму такої пропозиції не встановлено, тому вона викладається довільно, якщо її форма не визначена самим договором (тоді дотримується форма за договором). Важливо! Оскільки зміни до договору вносяться шляхом укладання додаткової угоди до нього, пропозицію доцільно надсилати з описом бажаних змін, додавши до неї проект додаткової угоди з підписом ініціатора у трьох екземплярах (по одному для сторін та для держреєстратора прав). У разі погодження протилежна сторона зможе одразу підписати угоду та направити її назад або самостійно передати держреєстратору прав. На пропозицію слід надати відповідь протягом 20 днів після її отримання (ч. 2 ст. 188 ГК). Звісно, з першого разу не завжди вдається порозумітися, тож сторони можуть певний час вести перемовини. При цьому отримувач пропозиції може викласти зустрічні побажання до запропонованих змін або відхилити їх повністю (згоду не досягнуто). Утім однозначно в установлений строк отримувач повинен надати відповідь (позитивну чи негативну, неважливо). Якщо навіть з урахуванням часу поштового обігу відповідь не надійшла або сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення до суду (ч. 4 ст. 188 ГК). Отже, спершу сторони мають спробувати домовитися про бажані зміни до договору (краще, аби така переписка була в письмовому вигляді, адже потім вона може стати доказом у суді). І тільки якщо це не вийде, заінтересована сторона може переносити спір у судову площину. До речі, такий спір належить до компетенції господарських судів. Повний перелік судів, вимоги до позовних заяв, розмір судового збору тощо можна знайти на офіційному веб-сайті «Судова влада України».