Постійне користування

Согласно ст. 92 ЗКУ право постоянного пользования земельным участком могут приобретать только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной и коммунальной собственности, общественные организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации, религиозные организации Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, исключительно для строительства и обслуживания культовых и других строений, необходимых для обеспечения их деятельности, публичное акционерное общество железнодорожного транспорта общего пользования, созданное в соответствии с Законом Украины от 23.02.2012 г. № 4442-VI "Об особенностях создания публичного акционерного общества железнодорожного транспорта общего пользования", высшие учебные заведения независимо от формы собственности, а также совладельцы многоквартирного дома для обслуживания такого дома и обеспечения удовлетворения жилищных, социальных, бытовых нужд владельцев (совладельцев) и нанимателей (арендаторов) квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (доп. см. ст. 42 ЗКУ).

Все остальные юридические лица и граждане, имеющие на сегодняшний день в постоянном пользовании земельные участки на основании государственных актов на право пользования землей, с момента вступления в силу ЗКУ (с 1 января 2002 года) не могут их использовать на таком основании. Причем в соответствии с п. 6 Переходных положений ЗКУ они должны до 1 января 2008 года переоформить право собственности или право аренды на такие земельные участки. Такое требование установлено также п. 6 постановления Верховного Совета УССР от 18.12.90 г. № 563-XII "О земельной реформе".

Однако решением КСУ от 22.09.2005 г. № 5-рп/2005 вышеуказанные нормы в части утраты гражданами, предприятиями, учреждениями и организациями после окончания срока оформления права собственности или права пользования землей, ранее предоставленного им, признаны неконституционными.

Таким образом, если юридическое или физическое лицо имеет в постоянном пользовании земельный участок на основании государственного акта без указания срока ("бессрочное пользование"), то никто не может лишить его этого права. ВХСУ в разделе 2 постановления от 17.05.2011 г. № 6 разъяснил, что право постоянного землепользования является бессрочным, в отличие от права аренды, и может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законодательством. Статья 92 ЗКУ не ограничивает и не отменяет существующее право постоянного пользования земельными участками, приобретенное лицами в установленных законодательством случаях по состоянию на 1 января 2002 года до его переоформления (также см. п. 2.7 постановления Пленума ВХСУ от 17.05.2011 г. № 6 "О некоторых вопросах практики рассмотрения дел в спорах, возникающих из земельных отношений").

В то же время права распоряжения такими земельными участками, то есть отчуждения (купли-продажи), такие лица не имеют. Поэтому в случае, например, продажи объектов недвижимости право постоянного пользования земельным участком, на котором они расположены, к покупателю не переходит. В этом случае новому владельцу такой недвижимости необходимо или заключить договор аренды, или приобрести ее в собственность, если об этом будет принято решение органов местного самоуправления.

Если государственный акт на право пользования земельным участком был выдан на определенный срок, то по окончании его действия такое право постоянного пользования лицом утрачивается и ему необходимо аналогично вышеуказанной ситуации или заключить договор аренды, или приобрести ее в собственность, если об этом будет принято решение органов местного самоуправления.

Кроме того, в письме Госкомзема от 14.01.2010 г. № 1190/17/4-10 приведено еще одно основание для переоформления государственного акта на право постоянного пользования земельным участком в обязательном порядке. Рассматривая конкретную ситуацию, Госкомзем разъяснил, что если членами садоводческого товарищества было принято решение о преобразовании в обслуживающий кооператив или иную общественную организацию, то в этом случае правоустанавливающие документы на земельный участок (государственный акт на право постоянного пользования) подлежат переоформлению. Это связано с тем, что изменяется не только организационно-правовая форма юридического лица, но и его реквизиты (наименование).

Таким образом, вновь созданному юридическому лицу необходимо обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления для переоформления права пользования земельным участком на условиях аренды, поскольку после изменения организационно-правовой формы оно не подпадает под перечень юридических лиц, имеющих право на оформление права постоянного пользования земельными участками.

Также в письмах от 05.06.2012 г. № 8528/17/11-12, от 13.01.2011 г. № 476/27/С5353-11 и от 09.11.2010 г. № 20901/17/7-10 Госкомзем разъяснил, что после реорганизации юридическим лицам, которые использовали земельные участки на праве постоянного пользования, необходимо обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления для переоформления права пользования земельными участками на условиях аренды земли. При этом, учитывая положения ст. 141 ЗКУ, существующий государственный акт на право постоянного пользования земельным участком является действительным до принятия решения соответствующим органом исполнительной власти или местного самоуправления о переоформлении права постоянного пользования земельным участком и заключения договора аренды земли.

Если же не изменялись организационно-правовая форма юридического лица или его название, то основания для переоформления государственного акта на право постоянного пользования земельным участком на право аренды отсутствуют (см. письмо Госкомзема от 27.11.2009 г. № 20982/17/4-09).

Предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности в постоянное пользование осуществляется на основании решений Верховного Совета АР Крым, Совета министров АР Крым, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. Полномочия данных органов определены ст. 122 ЗКУ.

Отметим, что в соответствии с п. 13.2 ст. 13 Закона Украины от 12.08.2014 г. № 1636-VII "О создании свободной экономической зоны "Крым" и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины" в течение срока временной оккупации любые правовые сделки с землями, которые расположены (находятся) в пределах временно оккупированной территории Украины, осуществляются по правилам, установленным ЗКУ и другим законодательством Украины относительно отчуждения (продажи, аренды) земли на территории Украины.

ЗКУ особых норм относительно крымской земли ничего не предусмотрено, то есть в данном случае руководствоваться следует общими нормами этого кодекса. Однако, исходя из реалий сегодняшнего дня, воспользоваться этими нормами не представляется возможным.

В соответствии со ст. 123 ЗКУ решение указанных органов принимается на основании проектов землеустройства относительно отвода земельных участков в случае:

• предоставления земельного участка с изменением его целевого назначения;
• формирования новых земельных участков (кроме разделения и объединения).

Предоставление в пользование земельного участка в других случаях осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности). В таком случае разработка данной документации осуществляется на основании разрешения, выданного Верховным Советом АР Крым, Советом министров АР Крым, органом исполнительной власти, органом местного самоуправления, уполномоченным осуществлять распоряжение этим земельным участком.

Предоставление в пользование земельного участка, зарегистрированного в Государственном земельном кадастре в соответствии с Законом Украины от 07.07.2011 г. № 3613-VI "О Государственном земельном кадастре" (далее - Закон № 3613), право собственности на который зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, без изменений его границ и целевого назначения осуществляется без составления документации по землеустройству.

Для получения земельного участка в постоянное пользование из земель государственной или коммунальной собственности по проекту землеустройства относительно его отвода заинтересованное в этом лицо согласно ст. 123 ЗКУ должно обратиться с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку