договір найму

Так, согласно ч. 1 ст. 15 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866), своевременная и в полном объеме уплата причитающихся взносов и платежей отнесена к обязанностям совладельцев.
Владельцами неприватизированных квартир, относящихся к государственному жилищному фонду, является территориальная община (в лице местных советов) или государство (в лице государственных предприятий, организаций, учреждений) (ч. 2 ст. 1 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г. № 2482-XII).
Вместе с тем жители неприватизированных квартир, относящихся к государственному жилищному фонду, являются нанимателями (ст. 61 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30.06.1983 г. № 5464-X, далее — ЖК УССР).
Конституционный Суд Украины в свое время разъяснил: владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир (решение от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004).
На первый взгляд, учитывая изложенное, можно сделать вывод: поскольку жители неприватизированных квартир не являются владельцами последних, обязанность уплачивать взносы в пользу ОСМД их не касается.
Однако, забегая наперед, сразу скажем — это не совсем так.
Дело в том, что в ч. 4 ст. 12 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417) законодатель предусмотрел: обязательства по осуществлению расходов на управление многоквартирным домом в случае сдачи в наем (аренду) квартир и/или нежилых помещений государственной или коммунальной собственности несут наниматели (арендаторы) таких квартир и/или помещений.
Как видим, мы имеем две противоречивые нормы: с одной стороны, ч. 1 ст. 5 Закона об ОСМД говорит нам о том, что уплачивать взносы должен владелец помещения, а с другой — ч. 4 ст. 12 Закона № 417 возлагает соответствующую обязанность на нанимателя — жителя неприватизированной квартиры.
Очевидно, ч. 4 ст. 12 Закона № 417 следует расценивать как специальную норму — исключение из общего правила.
Вместе с тем справедливо будет отметить, что данное исключение вполне корреспондирует с положениями устаревшего, но до сих пор действующего ЖК УССР, ст.ст. 66–68 которого возлагают обязанность по уплате квартирной платы и платы за коммунальные услуги именно на нанимателя.

На заметку

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины в свое время отмечало: квартирная плата — это плата за содержание жилья, то есть за работы, направленные на создание необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилых зданий и технического оборудования (разъяснение «Относительно порядка начисления платы за пользование жильем» от 01.11.2006 г.).

Однако, имеет ли ОСМД законное право требовать уплату взносов от нанимателей неприватизированных квартир в силу одной только нормы закона — ч. 4 ст. 12 Закона № 417?

Мы считаем, что соответствующее право дополнительно должно быть оформлено документально.

Так, согласно ч.ч. 1, 2 ст. 61 ЖК УССР, пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, который до недавнего времени, как правило, заключался именно с ЖЭКами, выступавшими в качестве наймодателей. Из указанного договора четко следовало, что именно в пользу ЖЭКа жители неприватизированных квартир должны были вносить платежи за содержание дома.

На заметку

Обязанность нанимателя уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги предусматривалась Типовым договором найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в Украинской ССР (утвержден постановлением Совета Министров Украинской ССР от 11.08.1988 г. № 243) и Типовым договором найма жилья в домах государственного и коммунального жилищного фонда (утвержден постановлением Кабмина от 22.06.1998 г. № 939), которые нынче утратили силу.

В случае создания ОСМД в многоэтажке, которая ранее обслуживалась ЖЭКом, неизбежно появление закономерного вопроса о судьбе ранее заключенных договоров найма. Ведь ЖЭК больше не будет предоставлять услуги по содержанию дома, а следовательно — утратил право на получение за них платы.
Так, п. 2.2 Правил управления зданием, сооружением, жилищным комплексом или комплексом зданий и сооружений, утвержденных приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 г. № 13, предусмотрено, что при передаче объекта в управление предыдущий балансодержатель или лицо, осуществлявшее управление домом, должны обеспечить передачу в том числе и оригиналов или надлежащим образом заверенных копий (в случае хранения оригиналов документов в местных архивах) документов касательно правоотношений с юридическими или физическими лицами в сфере предоставления и оплаты жилищно-коммунальных услуг, найма, аренды и пользования помещениями объекта.
Однако, даже если ЖЭК и передаст ОСМД договоры найма с жителями неприватизированных квартир, важно понимать: с юридической точки зрения, ОСМД не является правопреемником ЖЭКа, а значит, уплачивать взносы ОСМД на основании ранее заключенного с ЖЭКом договора найма нет оснований.
На практике жители квартир, которые относятся к государственному жилищному фонду, заключают договоры найма с ОСМД (в которых среди прочего речь идет об обязанности нанимателей оплачивать услуги объединения). Вопрос относительно того, насколько это корректно, на данный момент затрагивать не будем. Отметим лишь: прямого нормативного основания для такой практики нет. Ведь если ЖЭКи являются коммунальными предприятиями, и, учитывая ст. 24 ЖК УССР, создавались непосредственно для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда, то ОСМД — юридическое лицо частной формы собственности, и, по умолчанию, не имеет никакой прямой связи с владельцами неприватизированного жилья.
Таким образом, чтобы заключить с ОСМД договор найма квартиры, которая относится к государственному жилищному фонду, необходимо заручиться согласием владельца соответствующей квартиры. То есть если, скажем, квартира принадлежит территориальной общине, заключению договора найма с ОСМД должно предшествовать вынесение соответствующего решения исполнительным комитетом соответствующего местного совета.
Кроме того, если в доме есть неприватизированные квартиры, корректным будет учесть данный факт при составлении устава и закрепить в учредительных документах обязанность по уплате взносов нанимателями квартир, относящихся к государственному жилищному фонду.