Відмова у погодженні проекту землеустрою

чотири року тому був прийнятий Закон України від 17.02.11 р. № 3038-VI «Про регулювання міс­тобудівної діяльності»⁴. Цей документ передбачив, що у разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для міс­тобудівних потреб забороняється (ч. 3 ст. 24 Закону № 3038). До речі, цей же Закон також передбачив заборону змінювати цільове призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території (ч. 4 ст. 24 Закону № 3038). Щоправда, відповідні вимоги мали набути чинності (на відміну від Закону № 3038 в цілому) з 01.01.12 р. Законодавець на той момент враховував, що місцеві ради мають забезпечити розроблення таких планів, а це вимагало певного часу. Згодом введення в дію ч. 3 та 4 ст. 24 Закону № 3038 відтерміновувалося спочатку до 01.01.13 р., а потім до 01.01.15 р. Тобто весь цей час місцеві ради потенційно знали і розуміли про необхідність затвердження плану зонування та детального плану.З 01.01.15 р. заборонено надання земельних ділянок для містобудівних потреб, якщо для відповідної території не розроблений план зонування території або детальний план. Те, чого з хвилюванням чекали, але сподівалися, що воно омине і в цей раз, врешті-решт відбулося. Зрозуміло, що, дійсно, є ради, які не могли і не можуть дозволити собі таке задоволення, як розроблення необхідних планів. Хоча, з іншого боку, щоб попіклуватися про це, було чотири роки. Відтепер же більшість опинилася в незручному становищі, як-то: громадяни відповідно до Земельного кодексу України⁵ мають право на отримання земельних ділянок для тих же містобудівних потреб, а от місцеві ради не зможуть задовольнити їх клопотання, не порушивши закон.Давайте разом пригадаємо, що ж таке зонінг і детальний план, в чому полягає їх цінність у вирішенні питань надання земельних ділянок для містобудівних потреб. Отже, згідно із Законом № 3038:

Цитата

Детальний план території — містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

План зонування території (зонінг) — містобудівна документація, що визначає умови та обмеження викорис­тання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Містобудівна документація — затверджені текстові та графічні матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій.

Зонінг розробляється з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. Детальний же план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території. Зауважте, що ні детальний план, ні план зонування не можуть бути розроблені без наявного генерального плану населеного пункту. На це вказують вимоги ст. 18 і 19 Закону № 3038. Отже, якщо вже й вишукувати кошти на розроблення містобудівної документації, тоді вже на весь «пакет».

Спочатку теорія, потім практика Не маючи чіткого уявлення, що ж таке містобудівні потреби, важко приймати рішення про надання (передачу) земельних ділянок. Наприклад, звертається з клопотанням громадянин і просить надати земельну ділянку для садівництва. Чи вважається в такому випадку надання земельної ділянки для містобудівних потреб, чи ні? Або інша ситуація: на земельній ділянці фактично знаходиться житловий будинок (речове право на нього належним чином оформлене, залишилося лише вирішити питання з земельною ділянкою). Як бути місцевій раді в цій ситуації? Тобто вирішення питання з термінологією є дуже важливим.а чи існує сьогодні взагалі законодавче визначення терміна «містобудівні потреби»? Одразу відповідаємо: таке визначення відсутнє, хоча й могло бути.у Верховній Раді України зареєстровано проект Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (щодо відтермінування поширення заборони на відведення земельних ділянок у власність без відповідної містобудівної документації, окрім випадків будівництва нових об’єктів та визначення термінів). Він зареєстрований 05.03.15 р. за № 2329, нині законопроект перебуває на опрацюванні в комітеті⁶.

⁶ З текстом проекту можна ознайомитись за посиланням: http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?id=&...

Цим документом, зокрема, пропонується ч. 1 ст. 1 «Визначення термінів» розділу «Загальні положення» доповнити новим п. 15 такого змісту:

Цитата

15) Містобудівні потреби — визначені затвердженою містобудівною документацією територіальні та інші ресурси, необхідні для створення та підтримання повноцінного життєвого середовища, дотримання гарантованих державою соціальних, екологічних, енергетичних стандартів.

Чесно кажучи, нове запропоноване визначення має досить узагальнений характер, що навряд чи вирішить проблему. Так, зокрема, пропонується у розд. V «Прикінцеві положення» п. 6 викласти в такій редакції:

Цитата

6. До 31 грудня 2015 року рішення щодо визначення та надання містобудівних умов і обмежень на територіях, де відповідно до цього Закону не затверджені плани зонування або детальні плани територій, приймають уповноважені органи містобудування та архітектури з урахуванням попередніх планувальних рішень у межах встановленого законодавством строку, окрім випадків будівництва нових об’єктів.

Крім того, у розд. V «Прикінцеві положення» п. 6¹ викласти в такій редакції:

Цитата

6¹. Встановити, що дія частин третьої статті 24 цього Закону до 31 грудня 2015 року не поширюється на території, де відповідно до цього Закону не затверджені плани зонування або детальні плани територій, окрім випадків будівництва нових об’єктів.

Отже, наявність такого проекту свідчить про те, що проблема надання земельних ділянок для містобудівних проблем все ж таки існує. З цього приводу в пояснювальній записці до проекту вказаного Закону зазначається, що вступ у дію 01.01.15 р. заборони на відведення земельних ділянок без планів зонування або детальних планів територій та надання містобудівних умов та обмежень для проектування об’єктів будівництва фактично паралізував по всій країні виділення земельних ділянок із земель державної або комунальної власності. Пов’язано це з майже повною відсутністю планів зонування або детальних планів територій населених пунктів.

Критерії «містобудівних потреб» на практиціПочнемо з аналізу Закону № 3038. Одразу зауважимо, що цей документ встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів. Тобто основні питання, які знаходяться в межах регулювання цього Закону, — це містобудівна діяльність (містобудування). До речі, містобудівна діяльність і містобудування — це одне й те саме визначення (якщо враховувати зміст Закону України від 16.11.92 р. № 2780-XII «Про основи містобудування»). Як правило, для розуміння того, хто і що підпадає під дію того чи іншого нормативно-правового акта, логічним є з’ясувати коло об’єктів і суб’єктів, на яких він розповсюджується. Так, згідно зі ст. 4 Закону № 3038об’єктами містобудування на місцевому рівні є планувальна організація території населеного пункту, його частини (групи земельних ділянок) зі спільною планувальною структурою, об’ємно-просторовим рішенням, інженерно-транспортною інфраструктурою, комплексом об’єктів будівництва. Інакше кажучи, об’єктом цього Закону є всі питання, що пов’язані з плануванням території і її забудовою. Забудова ж, в свою чергу, передбачає будівництво із зведенням об’єктів будівництва. Отже, в безпосередню сферу регулювання Закону № 3038 потрапляють саме об’єкти будівництва. Такими об’єктами відповідно до все того ж Закону № 3038 є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури.

Важливо

Враховуючи зазначене, напрошується висновок, що під наданням земельних ділянок для містобудівних потреб маються на увазі земельні ділянки, які планується використовувати для розміщення на них саме об’єктів будівництва.

Отже, наявність детальних планів та планів зонування є обов’язковою умовою лише у разі надання земельних ділянок, які будуть використовуватися для розміщення об’єктів будівництва. Наприклад, без таких планів точно вже не обійтися в тому випадку, якщо до вас звернеться громадянин з метою одержання земельної ділянки будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів. До речі, перелічені земельні ділянки належать до категорії земель житлової та громадської забудови. Нагадаємо, що згідно зі ст. 38 ЗК до цієї категорії земель належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об’єктів загального користування. Використання таких земель здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (ст. 39 ЗК). Логічним є те, що саме ці земельні ділянки слід вважати такими, які надаються для містобудівних потреб.

Тепер щодо земельних ділянок для ведення садівництва. Ці землі відповідно до ст. 22 ЗКвіднесено до категорії земель сільськогосподарського призначення. Так, згідно з цією статтею землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей. Тобто основна мета, з якою використовуються такі земельні ділянки, — це виробництво, вирощування сільськогосподарської продукції.

Призначення земельних ділянок для ведення садівництва визначене в ст. 35 ЗК. Відповідно до неї земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

Таким чином, враховуючи, що земельна ділянка для ведення садівництва в тому числі може використовуватися і для зведення будинків, є цілком логічним виникнення певних запитань. Зокрема, чи не є ця земельна ділянка такою, що надається для містобудівних потреб? На нашу думку — ні. Підґрунтям для такої позиції слугує основне призначення земельної ділянки для ведення садівництва як земельної ділянки, яка належить до категорії земель сільськогосподарського призначення.