Сказати «Дуже Дякую»

Правові й організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-III (далі – ЗУ «Про ОСББ»), який був прийнятий у листопаді 2001 р. і набрав чинності 01.01.2002 р. Також діяльність ОСББ регулюється Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Цивільним кодексом, Житловим кодексом УРСР.

Варто зазначити, що 16.12.2019 р. до Верховної Ради України був направлений проект Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення якості управління багатоквартирними будинками та вдосконалення діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку». Цей законопроект спрямований, зокрема, на усунення перешкод у діяльності ОСББ.

На жаль, наявність кримінальних проваджень та велика кількість судових спорів, пов'язаних зі здійсненням співвласниками ОСББ своїх прав, свідчить про численні прогалини в законодавстві, яким регулюється діяльність ОСББ. Проблеми виникають вже на етапі створення ОСББ.Державна реєстрація ОСББ – процес складний, який розпочинається зі створення ініціативної групи. Відповідно до ст. 6 ЗУ «Про ОСББ», об’єднання може бути створене лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках). Установчі збори об’єднання у новозбудованих будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більшості квартир та нежитлових приміщень у такому будинку. Звичайно, було б доречно передбачити в Законі можливість одразу створювати ОСББ у новозбудованих будинках.

Склад ініціативної групи не може бути меншим ніж три власники квартир та/або нежитлових приміщень. Саме ініціативна група скликає установчі збори, що означає направлення письмових повідомлень кожному співвласнику засобами поштового зв'язку (рекомендованим листом) або вручення під розписку особисто не пізніше ніж за 14 днів. Закон передбачає вимоги до такого письмового повідомлення: наявність інформації про місце і час проведення, проект порядку денного та осіб, з чиєї ініціативи скликаються збори.

Вже на цьому етапі виникають труднощі, пов'язані з направленням повідомлень засобами поштового зв'язку: звичайно, адреса квартири відома, але інформація про власника, отримана ініціативною групою, має бути актуальною і достовірною. Така інформація може міститися в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і може бути отримана на запит за адресою. Однак якщо право власності було зареєстроване в Реєстрі до 2005 р., то відомості в Реєстрі можуть бути відсутні. У такому випадку необхідно звертатися до бюро технічної інвентаризації із запитом, проте на надання відповіді потрібен певний час. Окрім того, на цьому етапі вже виникають витрати, пов'язані з відправленням поштових відправлень та отриманням інформаційних довідок щодо права власності. Зазвичай їх несуть саме члени ініціативної групи без подальшої компенсації.Окремо постало проблемне питання щодо моменту повідомлення співвласників про проведення зборів. У новому законопроекті, про який зазначено вище, передбачено, що повідомлення має бути саме отримане за 14 днів, а не направлене, що цілком логічно та виправдано. Адже більшість судових спорів виникає у зв'язку з порушенням порядку скликання зборів (установчих або загальних).Зауважимо, що не завжди позовні заяви про оскарження рішень установчих зборів спрямовані на захист права співвласника на участь в таких зборах. В більшості випадків такі позовні заяви – це ефективний спосіб затягнути інший судовий процес (наприклад, про стягнення заборгованості за позовом ОСББ).

Судова практика свідчить про наступне. Останнім часом спори за участю ОСББ та співвласників суди розглядають в порядку господарського судочинства. Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.10.2019 р. у справі №501/1571/16-ц, в якій зазначено, що враховуючи той факт, що спір стосується захисту права особи як співвласника майна багатоквартирного будинку, порушеного діяльністю юридичної особи, тому цей спір є найбільш наближеним до спорів, пов`язаних з діяльністю або припиненням діяльності юридичної особи, а отже, повинен розглядатися за правилами господарського судочинства. Наразі справи, провадження в яких порушені загальними судами, підлягають закриттю. Тому дуже важливо в таких випадках подавати позовні заяви, правильно обравши підвідомчість.У статуті ОСББ мають міститися такі відомості: назва і місцезнаходження об'єднання; мета створення, завдання і предмет діяльності; статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування; порядок скликання і проведення загальних зборів; періодичність проведення зборів; порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них; перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів; джерела фінансування, порядок використання майна і коштів об'єднання; порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників; права та обов'язки співвласників; відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів; порядок внесення змін до статуту; підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання та вирішення пов'язаних з цим майнових питань.

На цьому етапі важливо отримати консультацію від інших ОСББ: які положення статуту варто передбачити одразу, а також як одразу скласти проект статуту відповідно до реалій роботи ОСББ. Не завжди статут ОСББ відповідає наведеним вимогам, що в майбутньому надає можливість недобросовісним представникам статутних органів маніпулювати наданими повноваженнями та тлумачити положення статуту на власний розсуд, грубо порушуючи права інших співвласників.Рішення загальних зборів має відповідати формі, затвердженій Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №203 від 25.08.2015 р. «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку».

Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку шляхом подання позову про визнання недійсним рішення загальних зборів ОСББ. Варто зазначити, що проблеми можуть виникнути з моментом отримання рішення (протоколу) загальних зборів. Законом не передбачається, яким чином протокол має бути оприлюднений, в які строки, хто має його зберігати, як засвідчується факт оприлюднення протоколу тощо. Оприлюднення протоколу в місцях загального користування не може вважатися належним повідомленням кожного співвласника.

Для керівництва поточною діяльністю об'єднання обирається правління, яке має право приймати рішення з питань діяльності об'єднання, визначених статутом. Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загальним зборам.До компетенції правління належить: підготовка кошторису, балансу об'єднання та річного звіту; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством; розпорядження коштами об'єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об'єднання кошторису; укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням; ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об'єднання; скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників; призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об'єднання на загальних зборах з-поміж співвласників обирається ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання, порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад встановлюються загальними зборами зазвичай під час проведення установчих зборів.

Вважаємо грубою помилкою реформи надання можливості самоуправління співвласникам без жодної вимоги щодо професійності такого управління. Наразі до управління ОСББ можуть бути залучені непрофесіонали, які не мають ні досвіду, ні необхідних знань, ні законодавчої, ні технічної бази щодо управління. Це спричиняє не тільки помилки в їхній роботі, але й низький рівень надання послуг, неефективне управління загалом, а також навіть виникнення аварій та завдання шкоди життю і здоров’ю співвласників та шкоду їхньому майну.

Сьогодні все частіше виникають труднощі в управлінні ОСББ через відсутність послідовності в роботі органів управління ОСББ, особисті конфлікти між співвласниками, статутними органами тощо. Це також неможливо було передбачити під час запровадження реформи, тому вирішення цих проблем зводиться до фактичної боротьби з рейдерством.

Отже, законодавство, яким регулюється діяльність ОСББ в Україні, потребує невідкладного доопрацювання, приведення його у відповідність до потреб захисту прав та інтересів співвласників і більш ефективної роботи ОСББ.