Сказати «Дуже Дякую»

Орендні відносини регулюються гл. 58 і 59 Цивільного кодексу України від 16.01.03 р. № 435-IV (далі – ЦК), § 5 гл. 30 ГК, а також деякими спеціальними законами, що визначають особливості оренди окремих видів майна, наприклад, оренда землі – Законом № 161, оренда державного та комунального майна – Законом № 2269, фінлізинг – Законом № 723. За договором оренди (найму) орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК, ст. 283 ГК) (див. зразок 1). Як правило, договір оренди є двостороннім. Сторонами договору можуть бути підприємства, підприємці, фізичні особи. Основними ознаками, що відрізняють договір оренди від інших видів договорів, є: передача майна в тимчасове користування, а не у власність; обов'язковість повернення майна орендодавцю після закінчення строку дії договору або при його достроковому розірванні; платність користування орендованим майном.Для договору оренди державного та комунального майна перелік істотних умов додатково визначено в ст. 10 Закону № 2269, для договору оренди земельних ділянок – у ст. 15 Закону № 161.Орендар і орендодавець самостійно вирішують, на який строк їм укласти договір. Якщо строк оренди в договорі не встановлено, договір уважається укладеним на невизначений строк. Але для деяких видів договорів оренди законодавством уведено обмеження строку оренди. Наприклад, строк договору оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону № 161). А договір суборенди не може бути укладений на строк, що перевищує строк дії договору оренди (ч. 2 ст. 774 ЦК). Договір оренди, укладений на строк, що перевищує встановлений законом граничний строк, уважається укладеним на строк, що дорівнює граничному (ч. 3 ст. 763 ЦК). Крім строку дії договору, необхідно передбачити можливість його продовження на новий строк (пролонгації) і дострокового розірвання. Адже в господарській практиці буває по-різному: іноді потрібно достроково розірвати договір оренди, а іноді, навпаки, продовжити строк дії раніше укладеного. Автоматичне продовження строку дії договору. Можливість такої пролонгації договору можна передбачити при його укладенні. У цьому випадку договір повинен містити умову про те, що договір уважається продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за певний період до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір. Якщо при укладенні договору така умова не була передбачена і орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору, то продовжити договір можна відповідно до ст. 764 ЦК. Дана норма говорить: якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору від орендодавця не надійдуть заперечення, договір уважається поновленим на раніше встановлений строк (ст. 764 ЦК). Приймаючи рішення про продовження строку дії договору оренди нерухомого майна, урахуйте, що такий договір, укладений на три і більше років, підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто якщо після продовження договору шляхом укладення додугоди до нього строк дії договору виявиться більше трьох років, то без нотаріального посвідчення не обійтися. У цій ситуації не варто продовжувати строк існуючого договору, краще укласти новий. Тому якщо ви не хочете продовжувати строк дії договору, то письмово повідомте другу сторону про ваше небажання робити це. Закінчення строку дії договору. У випадку припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути взяте в оренду майно в тому самому стані, у якому його отримав, з урахуванням нормального зносу або в іншому стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 785 ЦК). Дострокове припинення договору оренди можливо у випадку (ст. 781 ЦК): смерті фізособи-орендаря, якщо інше не визначене договором або законом; ліквідації юридичної особи – орендаря або орендодавця. Договір оренди також може бути достроково розірваний: 1) на вимогу орендодавця, якщо орендар (ст. 782, 783 ЦК): не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд; користується об'єктом оренди всупереч умовам договору або призначенню орендованого об'єкта; передав об'єкт оренди в користування іншій особі без дозволу орендодавця; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження об'єкта оренди; не розпочав капітальний ремонт об'єкта оренди, якщо такий обов'язок був покладений на нього договором; 2) на вимогу орендаря, якщо орендодавець (ст. 784 ЦК): передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору і прямому призначенню майна; не виконує обов'язку щодо виконання капремонту об'єкта оренди. Також сторони можуть передбачити інші підстави для дострокового розірвання договору оренди.Крім істотних умов, про які ми розповіли вище, у договорі оренди слід передбачити ряд додаткових умов, відсутність яких може спричинити розбіжності між орендарем та орендодавцем.