Яким законодавством керуватися

Придбали квартиру в новій багатоповерхівці, будинок будувало приватне акціонерне товариство, земля під ним знаходить в аренді цього товариства, воно же виконує обслуговування будинку та прибудинкової теріторії. Скажіть яким законодавством керуватися у взаємовідносинах з цим підприємством і ким вони являються для нас, керуючою компанією чи як? ( будівництво і обслуговування - це не основний напрямок діяльності цього підприємства)

Ваш коментар *

Відповіді юристів

09.11.2017 Президент Украины подписал новый Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах", который вступит в силу с 10.06.2018 (далее – Закон).

Часть нововведений предполагается запустить еще позже: с 1 января 2019 года. Это пункты о том, что:

– потребитель тоже получит право требовать от управляющего и исполнителя коммунальных услуг штраф за некачественно или не в полной мере предоставленную услугу (п. 7 ч. 1 ст. 7);

– потребитель обязан будет уплачивать пеню в случае задержки платежей за услуги; размер пени не выше 0,01 % от суммы долга за каждый день просрочки (п. 10 ч. 2 ст. 7; п. 2 ч. 4 ст. 7; ч. 1 ст. 26);

– льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг выплачиваются потребителю в денежной форме – запуск полной монетизации (ч. 3 ст. 11);

– управляющий обязан иметь в штате сотрудника, который прошел аттестацию по профессии "менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)" (абз. 1 и 2 ч. 5 ст. 18).

Новый Закон о ЖКУ предполагает целый ряд позитивных изменений:

Вводится ответственность за непредоставленные или предоставленные не в полном объеме в оговоренные сроки услуги – раньше отвечал только потребитель.

Все услуги оказываются только на основании договорных отношений.

Потребитель выбирает, какую услугу и на основании какого договора он хочет получать:

1. Индивидуальный договор.

2. Коллективный договор с управляющим.

3. Договор коллективного потребителя – ОСМД.

4. Статус-кво индивидуальный договор (ч. 7 ст. 14), в котором поставщик отвечает не до ввода инженерных сетей в квартиру потребителя, как в варианте 1, а до входа этих сетей в дом. Такой вариант остается по умолчанию для неактивных граждан, не осознающих еще свои ответственность и возможности.

Важно, что под разные коммунальные услуги сособственники могут выбрать разные виды договоров. При этом ответственность потребителя остается индивидуальной – в случае коллективного договора и задолженности одного перед поставщиком не будут отключать весь дом, а будут разбираться только с конкретным должником.

Рассмотрим отличия трех базовых моделей договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме (ст. 14):

1. "ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ"

– с каждым отдельным собственником;

– ответственность исполнителя за качество услуги внутридомовых систем многоквартирного дома и инженерно-технических систем помещения потребителя;

– взимается плата за абонобслуживание;

– единственно возможный вариант для газо- и электроснабжения;

– обслуживание, текущий ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома – исполнителем на основании договора;

– капитальный ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома, обеспечивающих предоставление соответствующей коммунальной услуги, осуществляется сособственниками или привлеченными ими уполномоченными на выполнение таких работ лицами за счет сособственников;

– техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электро- и газоснабжения осуществляются субъектом, определенным сособственниками многоквартирного дома, за счет сособственников.

2. "КОЛЛЕКТИВНЫЙ ДОГОВОР С УПРАВЛЯЮЩИМ"

– управляющий заключает договоры с поставщиками от имени сособственников дома на основании подписанного с ним договора;

– ответственность исполнителя до "входа в дом";

– в стоимость коммунальных услуг НЕ входит плата за абонобслуживание и плата за обслуживание внутридомовых систем многоквартирного дома;

– может быть заключен ТОЛЬКО при условии наличия домового узла (узлов) учета, обеспечивающего общий учет потребления коммунальной услуги в доме;

– техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты внутридомовых систем многоквартирного дома осуществляются за счет сособственников;

– уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования по каждой коммунальной услуге, при этом сами средства, находящиеся на таком счете, являются собственностью сособственников многоквартирного дома;

– при наличии задолженности за потребленные коммунальные услуги исполнитель обращается с претензией (иском) к соответствующему сособственнику. Кто этот сособственник, сообщает уполномоченное лицо на письменный запрос исполнителя в течение 10 календарных дней. В противном случае исполнитель вправе обратиться с претензией (иском) об уплате фактической задолженности к уполномоченному лицу, а последний уже после уплаты задолженности имеет право обратного требования (регресса) к сособственнику-должнику.

3. "ДОГОВОР КОЛЛЕКТИВНОГО ПОТРЕБИТЕЛЯ – ОСМД"

– заключается с исполнителем соответствующей услуги объединением сособственников многоквартирного дома от собственного имени;

– условия заключения и исполнения такого договора, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом такого объединения и решениями его уполномоченных органов управления.

ГЛАВНОЕ: выбор формы договорных отношений определен Законом для услуги по поставке и распределению природного газа, поставке и распределению электрической энергии – теперь они будут предоставляться исключительно на основании индивидуальных договоров (абз. 2 ч. 2 ст. 14).

Тут следует напомнить, что у многих домов были общие договоры на поставку электроэнергии, что позволяло им влиять на должников путем временного ограничения предоставления им этой услуги. Теперь такой возможности больше не будет.

С газом ситуация действительно постепенно улучшается: кроме обязательных индивидуальных договоров, добавляется обязательство для газовых служб обеспечить всех потребителей узлами учета, осуществляющими индивидуальный учет потребления соответствующей коммунальной услуги в квартирах (помещениях) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 17).

Сейчас ГорГазы во многих городах решили сэкономить и установили общедомовые газовые счетчики, которые значительно искажают реальные показания. Общедомовой счетчик газа может быть установлен только с согласия сособственников многоквартирного дома в порядке, определенном статьей 10 Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", что дополнительно подтверждается и Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины "Об обеспечении коммерческого учета природного газа" относительно порядка установления счетчиков потребителям природного газа" от 21.12.2017. Последний запрещает устанавливать общедомовые счетчики газа без согласия сособственников, отключать дома от газоснабжения и четко указывает на установлении именно индивидуальных счетчиков газа.

Для потребителя появляются права:

– на неоплату стоимости коммунальных услуг (кроме поставок тепловой энергии) в случае их неиспользования (при отсутствии приборов учета) за период временного отсутствия в жилом помещении (ином объекте недвижимого имущества) потребителя и других лиц более 30 календарных дней, при условии документального подтверждения (п. 6 ч. 1 ст. 7);

– в установленном законодательством порядке отключиться от систем централизованного теплоснабжения и поставки горячей воды (п. 12 ч. 1 ст. 7).

Также потребитель теперь сможет видеть в своих платежках, сколько исполнитель тратит на обслуживание сетей – из тарифов на коммунальные услуги выделяется плата за абонентское обслуживание – обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем. Раньше эта плата включалась в общий платеж. Теперь эти расходы должны оплачиваться отдельно. Либо исполнителю коммунальной услуги – как плата за абонентское обслуживание, либо управляющему – тогда такие расходы будут заложены в плату за услугу по управлению.

Взносы за установку, обслуживание и замену узлов коммерческого учета коммунальных услуг по поставке тепловой энергии, горячей воды, централизованного водоснабжения включаются в плату исполнителю соответствующей коммунальной услуги и в счете отражаются отдельно (абз. 3 ч. 1 ст. 17). Эта норма должна позволить развиваться конкурентному рынку обслуживания инженерных сетей и дать возможность потребителю выбирать другую обслуживающую сети компанию, что должно устранить монополию.

Для исполнителя:

Закон предусматривает право исполнителя коммунальной услуги ограничить (прекратить) ее предоставление конкретному потребителю в многоквартирном доме, причем независимо от выбранной модели организации договорных отношений. Следовательно, даже при коллективном договоре оказание услуги может быть приостановлено только конкретному должнику.

Более того, Закон четко определяет процедуру такого прекращения. В частности, исполнитель должен по меньшей мере за 30 дней предупредить должника о предстоящем отключении и тем самым дать возможность или погасить долг, или оспорить правомерность прекращения предоставления услуги.

Кроме того, Закон позволяет исполнителям коммунальных услуг прекращать их предоставление тем потребителям, которые отказались заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг.

Здесь добавить нечего: если отказываешься от договора – значит, не нуждаешься в услуге. Однако тут следует помнить: потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, полученных им до заключения соответствующего договора (абз. 2 ч. 1 ст. 9; ч. 5 ст. 13).

Для управляющего:

Управляющий – физическое лицо – предприниматель обязан самостоятельно пройти профессиональную аттестацию или иметь в штате по трудовому договору не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии "менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)" (абз. 1 и 2 ч. 5 ст. 18).

Проблема в том, что порядок осуществления профессиональной аттестации управляющих по профессии "менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)" и перечень критериев, которым должны соответствовать предприятия, учреждения, организации, осуществляющие такую профессиональную аттестацию, устанавливаются Кабинетом Министров Украины, и успеть они должны это сделать до 1 января 2019 года.

Для управляющего основной задачей Закон определяет содержание дома и придомовой территории. Но теперь Закон (п. 5 ч. 3 ст. 8) дает возможность в договоре с управляющим прописать дополнительные функции, как например:

– заключать от имени сособственников многоквартирного дома коллективные договоры о предоставлении определенных коммунальных услуг;

– сдавать по поручению сособственников, предоставлять в аренду, устанавливать сервитут относительно общего имущества многоквартирного дома;

– организовывать и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества.

Цена за эти услуги устанавливается отдельно в договоре с потребителем.

Для объединений сособственников:

1. Самое главное нововведение для ОСМД, что Закон в ч. 2 ст. 2 говорит: "Не являются предметом регулирования настоящего Закона отношения, возникающие между сособственниками, а также между сособственниками и объединением сособственников многоквартирного дома".

Такая норма еще раз подчеркивает, что ОСМД не является "поставщиком" или исполнителем жилищно-коммунальных услуг, как и не является "субъектом хозяйствования" вообще (ст. 4 Закона Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома"). Так же, как и не взимают ОСМД ни "квартплату", ни "плату за услуги". То есть ОСМД как объединение сособственников не заключает с самими сособственниками никаких договоров на предоставление услуг – эти услуги оказываются поставщиками дому как коллективному потребителю ОСМД.

2. Также полезной для ОСМД будет конкретизация, что дееспособные лица, проживающие и/или зарегистрированные в жилье потребителя, пользуются наравне с потребителем всеми жилищно-коммунальными услугами и несут солидарную ответственность по обязательствам по оплате жилищно-коммунальных услуг (ч. 3 ст. 9). Это означает, что жители неприватизированных квартир платят точно так же, как и собственники квартир в этом доме – никто от оплаты взносов их не освобождал, конечно, если другое решение не будет принято общим собранием и за него не проголосуют более 50 % площади сособственников.

В Законе постарались максимально прописать все условия, но все равно остаются лазейки и сложности с последующим исполнением:

1. Закон предусмотрел обязательство для ГорГазов по обеспечению узлов учета индивидуального потребителя, но не указано, за чей счет эти мероприятия будут проводиться. Говорится о компенсации за установленный своими силами прибор учета, а финансирование для этих мероприятий не выделено – ГорГаз ждет до конца февраля разъяснения со стороны Кабмина и НКРЭКУ.

2. Вводится новое понятие – "предельная норма расходов на управление жильем". Это значит, что и на расходы на управление многоквартирным домом вообще, и на плату за управление в частности распространяются льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг, однако в конце января для многих ОСМД это стало проблемой – изменениями от 01.01.2018 в постановление Кабинета Министров Украины от 4 марта 2002 года № 256 обновлен Порядок финансирования расходов местных бюджетов на осуществление мероприятий по выполнению государственных программ социальной защиты населения за счет субвенций из государственного бюджета, которым обязали всех поставщиков услуг, если они хотят получить возмещение за уже предоставленные потребителям льготы и субсидии, открыть текущие счета со специальным режимом использования в органах Казначейства. Это постановление к поставщикам услуг отнесло и ОСМД, которые таковыми не являются. По состоянию на 05.02.2018 проблему частично решили, но обещанной монетизации для жителей по-прежнему еще нет.

3. Предусматривается, что выбрать управляющего люди теперь могут через проведение конкурса ГорСоветом с обязательным составлением протокола о таком решении. Часть 6 Переходных положений Закона устанавливает, что в многоквартирных домах, в которых на день вступления в силу настоящего Закона не создано ОСМД, исполнительный орган местного совета обязан объявить и провести конкурс на определение управляющего в трехмесячный срок со дня получения протокола собрания сособственников многоквартирного дома с просьбой назначить управляющего. Решение по этому вопросу считается принятым собранием сособственников, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Этот случай крайне негативен: это ваша собственность – и не имеет смысла выпускать из собственных рук управление ею. Примеры безответственности мы уже наблюдаем, когда в Одессе и Днепре провели такие конкурсы и управление получили снова те же ЖКСы.

4. Управляющему дали возможность на основании договора с сособственниками (коллективный договор) многоквартирного дома предоставлять в аренду, устанавливать сервитут относительно общего имущества многоквартирного дома (п. 5 ч. 3 ст. 8). В этом случае следует очень внимательно и точно прорабатывать сами условия договора – цена, на чей счет будет поступать оплата, куда использоваться вырученные средства.

5. Для индивидуального потребителя вводятся две новые обязанности:

– допускать в свое жилье (другой объект недвижимого имущества) управляющего, исполнителей коммунальных услуг или их представителей в порядке, определенном законом и договорами о предоставлении соответствующих жилищно-коммунальных услуг, для ликвидации аварий, устранения неполадок санитарно-технического и инженерного оборудования, его установки и замены, проведения технических и профилактических осмотров и проверки показаний (п. 7 ч. 2 ст. 7). Отказ предоставить доступ является основанием для прекращения предоставления потребителю соответствующей коммунальной услуги. После предоставления потребителем такого доступа предоставление услуги возобновляется (ч. 3 ст. 29);

– информировать управляющего, исполнителей коммунальных услуг об изменении собственника жилья (другого объекта недвижимого имущества) и о фактическом количестве лиц, постоянно проживающих в жилье потребителя (п. 11 ч. 2 ст. 7).

Риск тут заключается в том, что непонятно, как и когда эти нормы будут применяться, причем учитывая нормы других НПА, прямо запрещающих ограничивать предоставление услуг как горячего, так и холодного водоснабжения и водоотвода кроме как для устранения аварии (постановление Кабинета Министров Украины от 17 февраля 2010 года № 151 ).

Зв'язатися з юристом
ООО Право на Якість, місто Київ
Телефон:+380732137627,+380503858355,+380972037619
E-mail:t.borsuk@right-for-quality.com
Сказати Дякую +15 грн

Вартість послуг: 100 грн
Благодарность принимается на карту Приват Банка
5169 3305 1024 4848
Платные консультации по прайсу
http://right-for-quality.com/



Типові договориБланки договорів



Розділи консультації

Активні юристиАктивні юристи

онлайн
Фото користувача
ООО Право на Якість
м. Київ
відповідей за тиждень: 60
Телефон: +380732137627,+380503858355,+380972037619
Телефон: предоставляется по согласию
Телефон: 0637323860
не в мережі
Фото користувача
Nikjlay Kasyanov
м. Дніпро
відповідей за тиждень: 16
Телефон: kasanovn535@gmail.com

Кращі юристиКращі юристи

Телефон: +380732137627,+380503858355,+380972037619
Телефон: kasanovn535@gmail.com

Загрузка
Наверх